Sổ đỏ ghi đất vườn nhưng thực tế có nhà ở nhiều năm, xử lý thế nào?

Theo phản ánh của bà Bùi Thị Hạnh (Quảng Ngãi), gia đình bà đang sử dụng thửa đất rộng 2.600 m² do ông bà để lại. Nguồn gốc khu đất này thuộc thửa đất 3.900 m² của ông cố, được chia cho ba người con từ năm 1970.

Trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg năm 1983, địa phương ghi gộp diện tích 3.900 m² vào cùng một hồ sơ mà không tách thành ba thửa riêng biệt như thực tế sử dụng.

Sau khi cha mẹ qua đời, bà Hạnh tiếp tục sử dụng hai thửa đất được gia đình để lại. Năm 1996, bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thửa đất hơn 400 m² không có nhà ở lại được công nhận hoàn toàn là đất ở, trong khi thửa đất 2.600 m² có nhà ở và nhà thờ lại được xác định là đất vườn.

Năm 2021, bà Hạnh nộp hồ sơ đề nghị xác định diện tích đất ở đối với thửa đất 2.600 m² nhưng không được giải quyết với lý do thửa đất này đã có biến động và không đăng ký riêng theo Chỉ thị 299/TTg.

Trả lời về vấn đề này, Bộ NN&MT cho biết việc giải quyết thủ tục hành chính đất đai đối với từng trường hợp cụ thể phải căn cứ hồ sơ địa chính và tình hình quản lý đất đai tại địa phương, thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương.

Về nguyên tắc, Bộ dẫn quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 1993, văn bản có hiệu lực tại thời điểm cấp sổ đỏ năm 1996. Theo đó UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở tại nông thôn nhưng không quá 400 m²; trong một số trường hợp đặc biệt có thể cao hơn nhưng tối đa không vượt quá hai lần hạn mức.

Theo Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì loại đất được xác định theo nội dung ghi trên Giấy chứng nhận. Nếu thửa đất được xác định là đất nông nghiệp nhưng sau đó người sử dụng xây dựng nhà ở thì đây là trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích và việc chuyển sang đất ở sẽ được xem xét theo quy định tại Điều 139 của Luật.

Tuy nhiên, Bộ cũng nêu rõ một khả năng khác. Nếu thửa đất 2.600 m² có tên người sử dụng trong sổ đăng ký ruộng đất mẫu 5b hoặc một trong các giấy tờ được lập khi thực hiện Chỉ thị 299, đồng thời đã có nhà ở trước thời điểm được cấp Giấy chứng nhận lần đầu vào năm 1996 và được sử dụng ổn định đến nay, thì có căn cứ xác định Giấy chứng nhận đã cấp không phản ánh đúng mục đích sử dụng đất tại thời điểm cấp.

Trong trường hợp đó, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận mới phù hợp với hiện trạng, mục đích sử dụng đất thực tế theo quy định tại Điều 152 Luật Đất đai năm 2024.

Bộ NN&MT đề nghị bà Hạnh đối chiếu hồ sơ, giấy tờ liên quan của gia đình với các quy định hiện hành, đồng thời liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn, xem xét và giải quyết theo đúng thẩm quyền.